Управляющая компания в коттеджном поселке: что входит в тариф и как его проверить

Управляющая компания в коттеджном поселке — это организация, которую застройщик или сами собственники нанимают по договору, чтобы она содержала общее имущество поселка: дороги, инженерные сети, ограждение, охрану и общие территории. Тариф — это ежемесячная плата за этот набор услуг. По данным рынка на май 2025 года, в Подмосковье он составлял примерно 3–15 тыс. рублей в месяц за домовладение в эконом-классе, около 10 тыс. рублей в среднем в комфорт-классе и 10–30 тыс. рублей в бизнес-классе, с ростом расходов примерно на 10% в год.

Ключевое отличие от квартиры: тарифы управляющих компаний в коттеджных поселках государством не регулируются. Здесь нет предельных индексов изменения платы, обязательных раскрытий информации и жилищного надзора, как у многоквартирных домов. Поэтому состав тарифа, смету и историю его повышения нужно проверять до покупки дома — и в этой статье мы пошагово разберем, как именно это сделать, что должно входить в обслуживание коттеджного поселка, как устроены взносы в поселках без управляющей компании (через ТСН) и что изменит новый закон о коттеджных поселках, принятый Госдумой во втором чтении 10 ноября 2026 года.

Кто и чем управляет в коттеджном поселке

Почему Жилищный кодекс к поселкам ИЖС не применяется

Жилищный кодекс РФ (статья 161) регулирует управление многоквартирными домами: собственники помещений обязаны выбрать один из трех способов управления — непосредственное управление (если квартир не более 30), товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо управляющую организацию. К частному дому на участке ИЖС эти нормы напрямую не относятся: у домовладельца нет общего имущества в здании, но есть дороги, сети и территории, которыми пользуются все жители поселка одновременно. Именно этот «зазор» между нормами о квартирах и реальностью загородной жизни годами создавал юридическую неопределенность.

28 декабря 2021 года Конституционный Суд РФ в постановлении № 55-П признал, что нормы Жилищного кодекса, применявшиеся судами по аналогии к коттеджным поселкам, не гарантируют справедливый баланс интересов — в частности, когда с собственника взыскивают плату за содержание имущества общего пользования без заключенного им договора, на основании решения общего собрания, принятого до его появления в поселке. Суд обязал законодателя специально урегулировать отношения по управлению имуществом общего назначения в комплексах индивидуальных жилых домов. Именно во исполнение этой позиции Правительство РФ и внесло законопроект о жилых комплексах, о котором речь ниже.

Практический вывод для покупателя на ноябрь 2026 года: отношения с управляющей компанией в поселке строятся на договоре и на решениях общего собрания собственников, а не на предписаниях жилищного надзора. Хороший договор и прозрачная смета — ваша главная защита.

Кто может управлять поселком

• Управляющая (эксплуатирующая) компания — коммерческая организация, с которой собственники (или ТСН от их имени) заключают договор оказания услуг по содержанию общего имущества. Она нанимает персонал, подрядчиков, собирает платежи и отвечает за исполнение сметы. Так управляется большинство поселков на этапе продаж и часто — после.
• ТСН — товарищество собственников недвижимости (статья 123.12 Гражданского кодекса РФ) — добровольное объединение самих собственников домов и участков, которое владеет и управляет общим имуществом. О нем подробнее в отдельном разделе ниже.
• Управленческо-эксплуатационный кооператив — вариант той же схемы в форме потребительского кооператива; по данным рынка, такая форма тоже встречается в подмосковных поселках.
• Гибрид — самая частая практика: ТСН существует формально (собирает взносы и контролирует смету), а всю работу выполняет нанятая им эксплуатирующая организация.

Важно понимать, что управляющая компания поселка — это не та же «УК ЖКХ», к которой привыкли жители городов. Она не получает государственных лицензий, ее тарифы не утверждаются надзорным органом, и, как правило, она обслуживает один-несколько поселков, а не тысячи квартир.

Что меняет новый закон о коттеджных поселках

Законопроект № 155842-8 «Об управлении имуществом общего назначения в границах территории жилого комплекса и о внесении изменений в статьи 7 и 42 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“» был внесен Правительством РФ 1 июля 2022 года, принят в первом чтении 19 октября 2022 года и во втором чтении — 10 ноября 2026 года (постановление № 262-9 ГД). По данным «Российской газеты» (10 ноября 2026 года), документ закрепит:

• понятие «жилой комплекс» — совокупность участков с индивидуальными или блокированными домами и участков, объектов общего назначения;
• статус имущества общего назначения (дороги, сети, КПП, общие территории) как общей долевой собственности: доля каждого собственника пропорциональна площади его участка, выделить долю в натуре или продать отдельно от участка нельзя;
• правило платы: за содержание общего имущества платить исходя из площади земли, а не «с каждого двора поровну»; навязывать платежи сверх решения общего собрания будет нельзя;
• порядок договоров: договоры на содержание и ремонт общего имущества заключаются по решению общего собрания (с управляющей компанией, ТСН или подрядчиками напрямую), а договоры на воду, электричество, газ и вывоз ТКО каждый собственник заключает лично;
• право запросить до покупки дома полную информацию об общем имуществе и расходах на него;
• запрет «шлагбаумного рабства»: перекрывать проход и проезд к своему участку или брать плату за сам доступ будет запрещено; если инфраструктура принадлежит частному владельцу — условия фиксируются в соглашении, а при ее продаже у жителей возникает преимущественное право выкупа.

По данным «Российской газеты», вступление в силу запланировано на весну 2028 года — переходный период нужен рынку для адаптации. Это значит, что до 2028 года главным инструментом проверки остается договор и смета, о которых ниже.

Что входит в типовой перечень услуг управляющей компании

Состав услуг зависит от класса поселка, но базовый набор почти везде одинаков. Ниже — типовой список того, что входит в обслуживание коттеджного поселка.

Базовый набор услуг

• Содержание и ремонт дорог: проезды, тротуары, обочины, ливневая канализация, ямочный ремонт, снегоуборка и посыпка от гололеда.
• Уборка общих территорий: мусор с газонов и обочин, покос травы, уход за зелеными зонами.
• Организация вывоза мусора: контейнерные площадки и договор с региональным оператором по обращению с ТКО (иногда эта услуга идет отдельной квитанцией — см. ниже).
• Охрана: ограждение, КПП (контрольно-пропускной пункт), посты, патрулирование, шлагбаумы, видеонаблюдение по периметру.
• Уличное освещение: содержание фонарей, замена ламп, оплата электроэнергии на общие нужды.
• Содержание инженерных сетей поселка: водозаборные скважины и водопровод до границы участка, канализационные коллекторы и локальные очистные сооружения, электрические сети и трансформаторные подстанции поселка.
• Благоустройство: детские и спортивные площадки, зоны отдыха, содержание малых архитектурных форм.
• Диспетчеризация и аварийные службы: дежурный слесарь и электрик, реакция на аварии на общих сетях.
• Администрирование: бухгалтерия, начисление платежей, работа с должниками, протоколы собраний, отчетность.

Расширенный набор (комфорт и бизнес)

• видеонаблюдение и домофония на въезде, консьержи;
• охрана не только периметра, но и патрулирование внутри, тревожные кнопки;
• обслуживание спортивной и клубной инфраструктуры (катки, теннисные корты, пляжи, спортплощадки);
• клининг общих зданий, услуги автомойки и дворника на участке — по отдельному прайсу;
• вывоз снега с территории за периметр, а не просто складирование в снегопады;
• аварийно-ремонтные бригады с гарантированным временем реакции.

Что в тариф УК обычно не входит

• Коммунальные ресурсы: электричество, газ, вода и отопление в вашем доме оплачиваются по счетчикам напрямую поставщикам (или через посредника, если у поселка единый договор, — это нужно уточнять).
• Обращение с ТКО: тарифы устанавливает Комитет по ценам и тарифам Московской области, региональный оператор выставляет плату отдельно; в Подмосковье для индивидуальных домов она рассчитывается от площади дома. В части поселков операция по сбору платежей встроена в общий тариф УК — это законно, но тогда она должна быть выделена строкой в смете.
• Ремонт и обслуживание самого дома: кровля, фасад, инженерия внутри участка — забота собственника.
• Налоги на имущество и страхование дома.
• Подключение к сетям и «допстройки» (заборы, беседки) — если не оговорено отдельно.

Разница между «тарифом на содержание поселка» и «коммунальными платежами» — частый источник споров. По данным рынка на май 2025 года, коммунальные расходы частного дома площадью около 150 кв. м составляли в среднем около 12 тыс. рублей в месяц (летом 8–9 тыс. — из-за кондиционеров, зимой 14–17 тыс. — из-за отопления), и это сверх тарифа управляющей компании.

Типовой состав тарифа: из чего складывается плата

Тариф в честной компании — это себестоимость услуг плюс разумная надбавка. Ниже — типовая структура расходов по практике рынка. Это экспертная оценка, а не официальный норматив: доли могут заметно отличаться в зависимости от класса поселка и его инфраструктуры.

Главный вывод из этой таблицы: охрана — обычно самая дорогая статья. Именно поэтому разница между поселком с КПП круглосуточного поста и поселком «с забором и шлагбаумом» может составлять тысячи рублей в месяц с домовладения.

Сколько это стоит: рыночные диапазоны

Ниже — диапазоны платы за содержание домовладения в месяц по данным рынка Московского региона на май 2025 года (источник — обзор «РБК Недвижимости» с данными компаний VSN Group и «Инком-Недвижимость»).

В пересчете на площадь многие компании тарифицируют обслуживание с сотки. Пример-расчет (иллюстративный): поселок комфорт-класса с тарифом около 10 тыс. рублей в месяц и участками по 10–12 соток — это примерно 800–1 200 рублей за сотку в месяц. Для участка 15 соток та же ставка уже дает 12–18 тыс. рублей в месяц, поэтому «цена с участка» у соседа с меньшим наделом может быть ниже вашей даже при одном тарифе за сотку.

Модельный пример сметы

Чтобы показать логику тарифа, возьмем условный поселок на 100 участков комфорт-класса. Цифры модельные, но пропорции близки к рыночной практике.

Из этого примера видны два правила больших поселков. Первое — экономия на масштабе: те же 300 тыс. рублей охраны на 200 участков дают вдвое меньшую нагрузку на каждое домовладение. Второе — прозрачность: если в реальной смете «прочие расходы и управление» занимают больше трети тарифа без внятной расшифровки, это повод задавать вопросы.

Почему тариф растет каждый год

• Инфляция подрядчиков: по данным VSN Group (май 2025), расходы на содержание в подмосковных поселках росли примерно на 10% в год, коммунальные расходы — на 12–15%.
• Старение сетей: поселку 5–7 лет — появляются первые ремонты водопровода и дорог; 10–15 лет — нужен накопленный резервный фонд.
• Удорожание охраны: зарплаты персонала растут быстрее средней инфляции.
• Расширение поселка: если застройщик достраивает очереди, нагрузка на дороги и сети растет до ввода новых жителей, и это иногда закладывают в тариф заранее.
• Субсидирование застройщиком: если тариф «заморожен» на привлекательном уровне на этапе продаж, после выхода застройщика из проекта он может вырасти скачком. Это самая частая причина жалоб на «внезапные» повышения.

Как проверить тариф: пошаговая инструкция

Шаг 1. Запросите юридические документы

До подписания договора купли-продажи попросите у управляющей компании или застройщика: договор управления (оказания услуг) с расшифровкой обязанностей; устав организации, которая управляет (если это ТСН или кооператив); документы о собственности на общее имущество — на чьем балансе дороги, сети и КПП, зарегистрировано ли общее долевое имущество в ЕГРН; последние протоколы общих собраний. С 2028 года право покупателя запросить информацию об общем имуществе и расходах будет закреплено законом, но добросовестные компании и сейчас дают эти документы по первому запросу.

Шаг 2. Проверьте экономику тарифа

Запросите действующую смету (тарифную раскладку) по статьям расходов и историю изменения тарифа минимум за три года. Сравните три величины: сумму тарифа, сумму сметы и количество участков. Если смета делится на участки без остатка и статьи бьются с перечнем услуг из договора — тариф реальный. Если сметы нет, а есть только «цена за сотку» без расшифровки — вы покупаете не услугу, а обещание.

Шаг 3. Уточните раздельные платежи

Выясните, что платится сверх тарифа: квитанции регионального оператора ТКО, договоры на электричество и воду (личные или через компанию), взносы в ТСН, если он существует параллельно. Полная месячная нагрузка на домовладение = тариф УК + ресурсы + ТКО + возможные целевые взносы. Только эту сумму сравнивайте между поселками.

Красные флаги при проверке

• отказ показать договор и смету до сделки;
• платежи на личную карту председателя или директора вместо расчетного счета организации;
• символический тариф при дорогой инфраструктуре (асфальт, КПП, круглосуточная охрана) — значит, застройщик субсидирует поселок, и после продажи тариф вырастет;
• все услуги продаются «отдельно» поверх базового платежа;
• тариф не индексировался много лет при возрастающих сетях — дефицит уже накоплен, и платить его придется новым жителям;
• доля «управление и прочие расходы» выше 30% сметы без пояснений;
• решения о платежах принимаются «приказом управляющего» без общего собрания и протоколов.

Чек-лист: что спросить у УК до покупки дома

1. Какая организация управляет поселком — компания, ТСН или кооператив — и на каком основании? Покажите договор управления и устав.
2. В чьей собственности дороги, сети, КПП и общие территории? Зарегистрирована ли общая долевая собственность в ЕГРН?
3. Каков тариф сейчас: с участка или с сотки? Для моего участка сколько это в рублях в месяц?
4. Что именно входит в тариф, а что оплачивается отдельными квитанциями?
5. Покажите смету текущего года по статьям расходов.
6. Как менялся тариф за последние три года и почему?
7. Есть ли долги управляющей организации перед поставщиками ресурсов и региональным оператором ТКО?
8. Как оформлены мои будущие договоры на электричество, воду, газ и ТКО — лично или через компанию?
9. Кто обслуживает сети до границы моего участка и кто отвечает за скважину или септик, если они общие?
10. Как вызвать аварийную службу и какое гарантированное время реакции?
11. Как принимаются решения о новых платежах и повышении тарифа — есть ли общие собрания, можно ли посмотреть протоколы?
12. Есть ли резервный фонд на капитальный ремонт дорог и сетей и как он накапливается?
13. Как в поселке работают с неплательщиками — не ложатся ли их долги на добросовестных жителей?
14. Планируются ли новые очереди строительства и как они повлияют на сети и тариф?
15. Берет ли кто-то плату за проезд или пропуск к участку (после 2028 года такие поборы будут прямо запрещены)?

Куда обращаться, если тариф кажется завышенным

Алгоритм такой: сначала — общее собрание собственников (требование отчета и пересмотра сметы), затем письменная претензия в управляющую организацию, затем прокуратура и суд. Учитывайте нюанс: жилищная инспекция и предельные индексы на поселки ИЖС не распространяются, поэтому спор о тарифе — это гражданско-правовой спор по договору. Судебная практика по таким делам опирается на нормы Гражданского кодекса и на позицию Конституционного Суда о балансе интересов сторон. После вступления в силу закона о жилых комплексах (весна 2028 года) у собственников появится более четкая правовая база: доля в общей собственности пропорционально площади участка и запрет платежей сверх решения собрания.

Как устроено управление в поселках без УК: ТСН

ТСН — товарищество собственников недвижимости — по статье 123.12 Гражданского кодекса РФ это добровольное объединение собственников недвижимости (в том числе жилых домов и участков), созданное для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. ТСН не отвечает по обязательствам своих членов, а члены — по обязательствам товарищества. Управляют товариществом три органа:

• Общее собрание членов — высший орган: утверждает смету и размеры взносов, выбирает подрядчиков и правление, решает судьбу общего имущества;
• Правление и председатель — текущее управление, наем персонала и подрядчиков;
• Ревизионная комиссия — проверка финансовой деятельности, отчет перед собранием.

Членство в ТСН добровольное, но это не освобождает от участия в расходах на общее имущество, которым собственник фактически пользуется, — именно эту ситуацию разбирал Конституционный Суд в постановлении № 55-П. Ориентир по структуре платежей дает статья 14 Федерального закона № 217-ФЗ (он про садоводческие товарищества, но по той же логике строятся сметы и в ИЖС-товариществах): допустимы только два вида платежей — текущие (членские) и целевые. Текущие вносятся не чаще одного раза в месяц и расходуются на содержание общего имущества, расчеты с поставщиками ресурсов и оператором ТКО, благоустройство, охрану и пожарную безопасность, зарплату персонала, налоги и организацию собраний. Целевые собираются под конкретные проекты по решению собрания — создание или покупку общего имущества, кадастровые работы, проектирование. Размер платежей определяется на основании приходно-расходной сметы и финансово-экономического обоснования, а правила расчета (например, «за каждую сотку») прописываются формулой в уставе.

Плюсы и минусы ТСН вместо управляющей компании

• Плюс: прозрачность. Смету утверждает собрание, деньги идут на расчетный счет товарищества, прибыль никому не выводится — платежи равны себестоимости.
• Плюс: контроль. Жители сами выбирают подрядчиков и могут их менять; ревизионная комиссия проверяет каждую копейку.
• Минус: нагрузка на активистов. Бухгалтерия, суды с должниками, кадры и подрядчики — это работа, которую в ТСН делают сами жители или нанятый аппарат.
• Минус: эффект «диктатора». Если правление годами не переизбирается, а собрания не проводятся, товарищество по факту управляется хуже коммерческой компании.
• Компромисс, который работает: ТСН собирает взносы и контролирует смету, а операции нанимает выполнять у профессиональной эксплуатирующей организации. Именно такая гибридная схема считается самой устойчивой в Подмосковье.

Как устроено управление в наших поселках

Поселки компании (Воскресенское-2, Новое Воскресенское, Воскресенское, Буковая аллея, Полесье, Восточный лес) расположены в Богородском городском округе, в 30 км от МКАД по Щелковскому и Горьковскому шоссе. В карточках поселков на сайте указаны базовые параметры, влияющие и на будущую эксплуатацию: закрытая территория поселка, центральные коммуникации к каждому участку — магистральный газ, электричество, водоснабжение (канализация решается септиком), а также детская, спортивная, футбольная и баскетбольная площадки и парк с водоемом в Воскресенском-2. Чем меньше у поселка «капризных» систем (центральной канализации, бассейнов, клубных зданий), тем ниже и стабильнее будущая нагрузка на содержание.

Честная оговорка: публикуемых на сайте тарифов содержания у нас нет — размер и состав платежей зависят от этапа жизни каждого поселка (продажи, заселение, самоуправление), и эти параметры корректнее всего уточнять непосредственно в отделе продаж при выборе конкретного участка. Посмотрите как устроено управление в поселках на странице «Наши поселки», или задайте вопрос о текущих платежах по телефону +7 (495) 797-70-71 — и принесите с собой наш чек-лист из этой статьи: все пятнадцать пунктов менеджер обязан закрыть конкретными цифрами и документами.

Частые вопросы

Обязан ли я платить управляющей компании, если не подписывал договор?

Сама по себе ваша подпись не всегда нужна: если договор на содержание общего имущества заключен по решению общего собрания (например, ТСН от имени собственников), платежи распространяются и на новых жителей — имущество и услуги неразрывны с участком. Именно пограничную ситуацию (взыскание платы с собственника, не подписывавшего договор) рассматривал Конституционный Суд в постановлении № 55-П от 28 декабря 2021 года: суд потребовал обеспечить справедливый баланс интересов, и новый закон о жилых комплексах закрепит понятные правила. На практике перед покупкой надо проверять, кто, на каком основании и в каком размере собирает платежи, — и фиксировать это в документах сделки.

Можно ли не платить, если я не пользуюсь охраной и площадками?

Нет. Содержание общего имущества — коллективная услуга: дорога, охрана и освещение обслуживают весь поселок целиком, и «выбрать» себе только половину дороги невозможно. Налог на это не начисляется выборочно — так же и взносы. Оспорить можно состав и размер сметы (через собрание и суд), но не факт участия в расходах.

Чем тариф УК отличается от коммунальных платежей?

Тариф — плата за содержание общего имущества поселка (дороги, охрана, сети, уборка). Коммунальные платежи — за потребленные вами ресурсы: электричество, газ, воду и обращение с ТКО. Они считаются по счетчикам или нормативам и выставляются ресурсоснабжающими организациями (или через компанию, если у нее единый договор). В объявлениях «платежи от 10 тыс. рублей» часто указан только тариф — коммуналка дома зимой может добавить еще 10–15 тыс. рублей и больше.

Почему тариф растет каждый год, это нормально?

Индексация на 8–12% в год (по данным рынка на май 2025) — нормальная практика при текущей инфляции зарплат и материалов. Насторожить должны не ежегодные прибавки, а их отсутствие при стареющих сетях (значит, дефицит накапливается) и разовый скачок на 30–100% после смены собственника поселка — это признак того, что тариф искусственно сдерживался на этапе продаж.

Что произойдет с тарифами после принятия закона о жилых комплексах?

Прямого ограничения размера тарифа закон не вводит — плата останется рыночной. Изменится механика: долю в общем имуществе и плату привяжут к площади участка, платежи сверх решения общего собрания станут невозможны, а покупатель получит право запросить информацию об общем имуществе и расходах до сделки. По данным «Российской газеты» от 10 ноября 2026 года, закон вступит в силу весной 2028 года.

Куда жаловаться на управляющую компанию поселка?

В отличие от многоквартирных домов, жилищный надзор коттеджными поселками не занимается. Рабочие инструменты: общее собрание собственников, письменная претензия, прокуратура и суд по договору. Если в поселке есть ТСН — начните с ревизионной комиссии и переизбрания правления.

Что лучше для покупателя: УК или ТСН?

На этапе заселения надежнее профессиональная компания с понятным договором и сметой — поселку нужны люди, техника и дисциплина, которых у новоселов еще нет. Зрелому поселку логичнее ТСН с нанятым подрядчиком: себестоимость без наценки и контроль жителей. Важно не форма, а прозрачность: смета, протоколы собраний и расчетный счет — обязательны в обоих вариантах.

Что в итоге

• Управляющая компания коттеджного поселка обслуживает общее имущество: дороги, сети, охрану, ограждение, общие территории. Тариф — плата за этот пакет, обычно «с участка» или «с сотки».
• Ориентиры по рынку Подмосковья (май 2025): эконом — 3–15 тыс. рублей в месяц, комфорт — в среднем около 10 тыс., бизнес — 10–30 тыс.; расходы растут примерно на 10% в год.
• Тарифы государством не регулируются, поэтому главный инструмент покупателя — запросить договор, смету и историю повышения до сделки и прогнать продавца по чек-листу из 15 вопросов.
• Тариф — это не все платежи: добавьте коммунальные ресурсы дома и плату за ТКО, которая в Подмосковье для индивидуальных домов считается от площади дома.
• Альтернатива УК — ТСН: деньги собственников остаются у собственников, но требуют активного правления; устойчивый компромисс — ТСН с нанятой эксплуатирующей организацией.
• Закон о жилых комплексах (принят во втором чтении 10 ноября 2026 года, вступает в силу весной 2028-го) закрепит долю в общем имуществе пропорционально площади участка, плату от площади земли, запрет поборов за проезд и право покупателя на информацию об общем имуществе до сделки.
• Выбирая наши посёлки в Богородском округе, обращайте внимание на то, что влияет на эксплуатацию: центральные коммуникации на участке, ограждение и закрытая территория, состояние дорог и наличие общих зон — все это задает и будущий размер платежей на содержание.

Источники

1. КонсультантПлюс — Жилищный кодекс РФ, статья 161 «Выбор способа управления многоквартирным домом»
2. КонсультантПлюс — Гражданский кодекс РФ, статья 123.12 «Основные положения о товариществе собственников недвижимости»
3. КонсультантПлюс — Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ, статья 14 «Взносы членов товарищества»
4. КонсультантПлюс — Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П об имуществе общего пользования в коттеджных поселках
5. Государственная Дума РФ — карточка законопроекта № 155842-8 «Об управлении имуществом общего назначения в границах территории жилого комплекса»
6. «Российская газета» — «Госдума одобрила законопроект об общем имуществе в коттеджных поселках» (10.11.2026)
7. «РБК Недвижимость» — «Сколько стоит содержание дома в коттеджном поселке» (13.05.2025)
8. Администрация Богородского городского округа Московской области — информация об оплате обращения с ТКО для жителей индивидуальных жилых домов
9. Региональный оператор по обращению с ТКО Московской области — тарифы и калькулятор платы
10. cottage-poselki.com — наши посёлки: карточки поселков с описанием коммуникаций и инфраструктуры